宅地の評価（自宅・自分で使用している宅地）

被相続人の持ち家が相続財産の中では大きな割合を占めます。

そのため、相続税額が決定される中でも、ご自宅の土地や建物がどのように評価されるかは非常に重要な要素となりますので、その考え方を押さえておきましょう。

不動産にも様々な種類がありますが、基本的には土地と家屋に分けます。

そしてそれぞれ使用目的区分で、評価額の出し方が決まってきます。

相続人が所有する居住用の自宅は以下のように評価します。

種類	評価
家屋	固定資産税額×1.0
自宅の土地	宅地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類ある
	＜市街地（路線価が定められている地域）＞路線価方式：1㎡当たりの路線価×敷地面積
	＜上記以外（路線価が定められていない地域）＞倍率方式：固定資産税評価×評価倍率
借地権（借りている土地に家を建てている）	自用地の評価額×借地権割合

固定資産税評価額は、毎年6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。

国税庁のHPで、都道府県、市区町村、町名を選択していくと周辺地域の図が表示されます。

自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。

A～Gの記号が借地権割合です。

路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80％の水準で決められ、毎年見直しがされています。

土地の評価の出し方は路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。

市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。

どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。

路線価と土地の面積がわかれば路線価×面積で相続時の評価額の目安がわかります。

土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。

土地が借地権の場合は、2つのどちらで算出した評価額に、地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。

借地権割合は30％～70％で決められ、都市部住宅地では70％程度と高めに設定されています。

こちらも路線価図で確認することができます。

自宅の評価額は、家屋と土地を合計した金額になります。

家屋の評価額はそれほど高くありませんが、土地は地域によって高額になることもあります。

ゆえに、都心部に土地付きの家を持っているだけで遺産総額が多くなり、相続税がかかってしまいます。

しかし、居住用の土地には、相続時の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」というものがあります。

その土地に配偶者や同居している子供が相続する場合240㎡までは80%減になります。

適用条件は以下のとおりです。

種類	条件	減額面積	減額割合
被相続人が住んでいた土地	配偶者や同居または生計を一にする子が相続し、その後も住み続ける場合	330㎡	80％
被相続人が事業を営んでいた土地	事業を相続人が継承する場合	400㎡	80％
被相続人が所有する貸付用の土地	相続人が引き続き貸付事業を行う場合	200㎡	50％

マイホーム・不動産の財産評価額は税理士の経験によって大きく差が出ます。

当事務所では地元千葉の土地評価実績を多数持つ相続専門の税理士が、皆様のマイホーム・不動産の相続をサポートいたします。
ご自宅の相続税申告に関することはぜひお気軽にご相談ください。